元利均等返済とアパート建築業者の罠

前回、銀行の返済を元金均等返済にしていると書いた。元金均等返済の22年ローンである。
お金に名目が書いてあるワケではないのだが、銀行への返済には借りたお金である元本の返済金と金利の返済金の二種類がある。違いは金利の返済金は経費として所得税の計算前に所得から引けるが、元本の返済は所得税を払った後の残ったお金で払わなくてはならない点だ。
金利は変動するものだが、ここでは一定だとしてお話しする。簡単に言うと元利均等返済は金利から先に返済していく方法、元金均等返済は金利に加えて元本も毎年返済していくと言う方法である。元利均等返済はローン期間中定額返済だが、元金均等返済では最初は返済額が多く、返済を続けていくうちに元本が減るので金利の返済が少なくなっていく。(下図参照)

アパート事業が最大の収益を上げるのは原則的には新築時である。年を経るごとに設備の故障や建物の不具合など出費のリスクが増すのに、肝心の家賃は下がる傾向で進み、退去があれば古臭い部屋ではなかなか空き部屋が埋まらなくなり、フローリングやキッチンなどを大幅リフォームするとお金に羽根が生えたように出費していく。足場を組んで外壁を小奇麗に塗り替えたりするだけで100万円程度の出費になったりとも聞く。
また、建築費などの投資は事業の経費として所得から引ける。例えば事業の経費が所得より多ければ要するに赤字なので所得税はゼロとなる。しかし税務署は減価償却費と言って建築会社に支払った建築費を建物22年、設備15年で建設会社に無利息均等支払いをしていると、現実はそうでなくても勝手に計算して税金を請求してくる。まあ、異論があるワケではないのだがそれが減価償却費制度である。
分割されてるとは言ってもウン千万に対するの1/22や1/15なので毎年大きな経費が発生している。にも関わらずその経費は実際には誰にも支払っていないのでその分の所得税を払わずに手元にお金が残ると言う現象が起きるのである。そんな事にを知らずに税理士に任せっぱなしの大家さんは、減価償却が終わる16年目や23年目に突然経費が大幅に減ったため課税所得が大幅に上がり、所得税の額が急増すると言う理不尽な現実を突きつけられるのだ。
「所得があるのだから税金がかかるのは当然だ。贅沢言うな」と言う話ばかりではない。税金を払って銀行への返済をすると赤字になってしまうケースがかなりの確立で発生するのだ。それについては後で詳しく説明する。
元利均等返済だと23年間返済し続けても銀行への返済額は一年目と同じである。もし金利が上がればもちろん返済額も増える。金利は元本に対して掛けられる。元利均等返済は金利から返していくので長く返済しても元本は減っていなかったりする。つまり金利上昇で返済額が激増する危険性を長く抱える事になる。
それに比べて元金均等返済なら返済額は年々下がり、元本も確実に減っているのでもし金利が上がっても返済急増のリスクが軽減できるのだ。

ここまで書くとどう考えてもアパート経営には元金均等返済なのである。にも関わらず殆どの大家さんは元利均等返済を選択するのだ。何故なら建築会社の持ち込む企画書が全て25年以上の元利均等返済だからである。僕はテレビCMをやってるような業者にいくつもプランを出させたが、全て元利均等返済だった。そして23年目以降は所得税を払うと赤字になった。何故そんな事が起るのか、そこにこそ業者のペテン、いやトリックが潜んでいるのである。
業者の収支計算には固定資産税はあっても所得税や住民税、国民健康保険など所得に関わる税金の記載が全くない。それを営業担当者に聞くと電卓を弾いて概算してくれたりする。するとかなりの「手残り」と呼ばれる最終利益が出る。何故なのか。
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最初にも書いたが所得税の計算をする時に銀行返済の金利額を経費として引ける。上の図を見て欲しい。白い部分が所得から引ける経費になる。最初に「簡単に言うと元利均等返済はローン期間定額返済で金利から先に返済していく方法」と説明したが、元利均等返済なら最初の頃の銀行返済の多くを経費にでき、その分、税金が掛けられる所得を圧縮できるのである。
しかし、それは最初だけで返済額は一定なのに徐々に返済に占める金利部分は減っていく。つまり返済額も家賃収入も変わらないのに経費が減って数字の上で課税対象の所得が増えていくのである。
業者はそんな事を全く説明せず土地の持ち主に当初数年の収入を示して「アパートを建てるだけでこんなに儲かりますよ」「ほー、こんなにか、更地だと固定資産税も高いで造らん理由はないわ」となるのである。
地主が土地を担保に銀行から建築費を借り、それを建築会社に支払えば地主と建築会社とはサヨナラとなる。
十数年経って銀行返済の金利部分がなくなり、経費にできない灰色の元本部分ばかりになる。
減価償却も終わり、家賃が下がり管理コストが増えて赤字に泣くのは大家さんだけである。

上記の理由で返済が出来なくなった場合、大家さんは土地ごとアパートを手放して返済を続ける事になる。さもなくば銀行から担保を取り上げられて競売に掛けられ、それでも返しきれなかった借金を背負うだけである。そんな物件が辿りつくのが下のようなサイトなのである。

http://www.toushi-homes.jp/search/kind-200/area-4/

利回りとは価格に対する年間家賃であり、10%とは単純計算で10年で投資額を取り戻せる事になる。収益を上げているのにオーナーが手放そうとしている築15年程度の物件が多い理由は恐らく上記の通りなのだ。利回りの大きさは金策に詰まったオーナーの悲鳴の大きさなのかも知れない。そんな中古物件は一戸400万円程度から買える、銀行も頭金を少し出せばその部屋を担保にお金を貸してくれたりする。それを専門にして普通のサラリーマンから大金持ちにのし上がった人もいる。

http://www.rhymes.co.jp/fujiyama/index.html

TOBだのハゲタカファンドだのと大きな企業が買収を巡って大騒ぎしているが、強者による事業買収などこの業界では日常茶飯事なのだ。

僕がこの問題に気付いたのは皮肉にも最終的に建築会社に決めた株式会社トップメゾンさんが収支計算書を作ってくれず、銀行との交渉も自分でする事になったからだった。気付いた時の気分を例えると甲子園で相手バッターのスクイズを外して三塁ランナーをアウトにした時くらいホッとしたと言ったところだ。
つくづく投資は自己責任である。
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# by citi_bank | 2007-04-01 18:00

税金節

a0049398_13565257.gif♪金だ、金々、金々だ、金だ金々この世は金だ 金だよ誰が何と言おうと金だ
♪学者、議員も政治も金だ、チップだ小用も金々だコミッションも賄ろ金だ、夫婦親子の中裂くも金だ、 夜だ夜中も夢にも金だ 泣くも金なら笑うも金だ馬鹿が賢く見えるも金だ 酒も金なら女も金だ 神も仏も坊主も金だ♪

と30番まで続くのは大正14年曲・添田唖蝉坊、作・後藤紫雲(茂雄)の 『金金節』だが、選挙の街宣車が候補者の名前を連呼しているのが「オレの給料の税金払え!!!」と聞こえる僕は少しノイローゼなのかも知れない。
自営業者にとっての春は前年十二月までの収支に対して所得税の確定申告をドカンと済ますと、やがてその申告書を見た県と市から地方税の請求があり、さらに所得に基づいて計算された国民健康保険料の請求で追い討ちを掛け、固定資産税や都市計画税や国民年金は赤字であろうと容赦なく定額料で計算されると言うあまり愉快でない季節だったりするのだ。滞納すれば14%を超えるサラ金並の金利で、税務署はヤ○ザ屋さんと違って「じゃあ、今月払えるだけでいいや」なんて融通は利かない。自営業者が4月~6月まで不機嫌だとすれば多分税金が原因であると思う。
その上、アパート建設の二年目には不動産取得税と言うのが請求されとどめを刺しに来る。
僕の場合、幸いなのかアパート以外の所得が少ないためアパート建設経費が去年の所得を上回り、所得税は掛からなかったが、不動産取得税と固定資産税はこちらの懐具合と無関係な資産税だ。
よく税金対策にアパートを建てる人がいるが、それは自分の土地に何人かの人が住んでいれば土地の固定資産税が1/6に下がると言う制度の利用を狙っているのであり、母親の土地の上に息子の建物が乗っている場合であるウチのケースでは母親の土地は更地評価になってしまうらしい、なんてこったい。
不動産取得税と固定資産で100万程度と試算しているが5月あたりになって請求が来るまでよく分からない。
僕の場合、銀行の返済方法を元金均等返済にしているので一年目の返済がとてつもなく大きい。
これに入退去があるとクリーニングやら募集やら仲介やらで最悪の事態も考えられた。
幸い退去される方がいなかったのは本当に有難い。お客様にはほんの気持ちではあるが感謝のギフトを贈らせて頂いた。長々と書いたが元々全てはお客様から頂いているお金である事は忘れてはならないと思っている。

お金の話ついでに次は元金均等返済と元利金等返済のトリックについて書いてみようと思う。
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# by citi_bank | 2007-03-31 15:54

スーパコンクリートクリーナー

この洗剤を買ってみた。
以前に使った家庭用洗剤は洗浄力もイマイチで大量に使用して3時間も臭いを嗅いでいると気分が悪くなった。この洗剤は業務用でいかにもパワーがありそう。説明を読んでいると環境やお客様の健康のためにもよさそうだ。
暖かくなったら気になる油ヨゴレをごっそりはぎ取ってやる。
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# by citi_bank | 2007-02-22 21:25

所得税の申告

a0049398_2232874.jpg消費税の還付をお願いしていた田中会計事務所さんに所得税の青色申告もお願いする事にした。消費税の還付を受けるには消費税を扱う業者としての登録のようなものが必要らしく、2年間は止めることが出来ないらしい。東京の事務所に経費の領収書を送ると月々数百円くらいのお金の出入りがある。そうこうしているうちに「売上げと経費を全部把握しているので所得税の申告もやりましょうか」と言う事になった。費用も良心的なのでお願いする。
全てメールでのやり取りではあるが全く問題はない。
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# by citi_bank | 2007-01-14 17:08

写真の修正

入居募集用の写真を修正した。修正と言うのは雑草や電線を色を塗って消去したりした事で、「偽装」にはあたらないとは思うが・・・・。
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設計段階でトップメゾンさんに描いてもらったパースも素晴らしいグッドジョブで捨てがたい。
お世話になりました。
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# by citi_bank | 2006-12-07 21:34

ミニクリX

共用部分の電球はミニクリプトン電球と言う小さな電球になっていた。施工前に気付くべきだったが切れる周期が早い。3~4ヶ月で切れているようだ。そこで変えられる所は寿命の長い蛍光ランプに変えたのだが、サイズの関係上、廊下の電球だけはミニクリプトン電球でなくてはならなくなっている。二階の廊下は倉庫に置いてある180㎝のハシゴで変えられるのだが、全室にロフトを設置したため一階の廊下は270㎝と言う見上げるようなハシゴが必要になる。現地には置けないため管理会社のアパマンショップ緑鳴海店にお願いしているが、相次ぐ交換がどうも心苦しい。
そこで調べていると長寿命型ミニクリプトン電球と言うのを見つけた。性能通りの寿命を発揮してくれるとよいのだが・・・・。
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〔入居者様へ〕
電球が切れている事に気付かれましたら遠慮なくご連絡下さい。と言うより、なかなか気付かない事がありますので、是非、教えて頂けると有難いのです。
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# by citi_bank | 2006-12-05 22:06

掃除

かねがね床の汚れが気になっていたのでブラシでこすり洗いをした。ある程度は白くなったが家庭用の浴槽用の洗剤なのでやや不満が残った。
気温が下がると乾燥が難しくなるので、近々、改めてやらなくてはならないと思う。
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# by citi_bank | 2006-10-22 21:05

固定資産税

a0049398_2226478.jpg「不動産取得税と固定資産税の算出をしたいから」と緑区役所の税務課の人がウチまでやってきて建築や設計関係の書類を持って帰った。概算は教えてくれたが、実際の税額は来年の五月にならないと分からないらしい。
決して安くはない。市民の義務だとは思うが、元はお客様から頂いた家賃なので地下鉄工事の談合などで消えることのないよう、きちんと使って欲しいものである。
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# by citi_bank | 2006-09-10 17:02

シャンデリア

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高い吹き抜けは素晴らしいのではあるが、以前のシャンデリアでは少しボリュームが足りない気がしていたのでトップメゾンさんに相談すると、交換して頂ける事になった。
ウーン、相当いい感じなのではないでしょうか。
天使の飾りの上にはクラスター水晶を置くつもり。これも前回の絵と同じく風水的によいらしい。
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また、敷地の周囲に砂利を敷いて頂いたりもした。砂利には雑草が生えるのを防ぐ効果と同時に、足音による防犯効果もあるらしい。カラフルでいい感じです。
トップメゾンさんには感謝。

外観は抜群なのだが、ちょっとしたマイナートラブルがちらほらあったりもする。
新築なので使ってみないと分からない面もあり、入居者さんや管理会社さんに言われて初めて気付いたりする。大家としてはなるべく迅速に対応したいとは考えているが・・・。

入居者の皆様には大変ご迷惑をお掛けして大変恐縮なのですが、皆様に少しでも快適な生活環境を提供できるよう改善して参りますので、問題についてのご指摘や補修などへのご協力を頂きたくお願いします。
ご迷惑をお掛けしているお客様には本当に申し訳ございません。

All About スタイルストア
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# by citi_bank | 2006-08-07 18:00

消費税が返ってきた?!

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消費税が返ってきた。
払った分のほぼ満額だ。
「ホントかよ」と言うのが正直な所だ。

正確な理屈は実を言うと充分理解はできていないのだが、私が近隣の駐車場を借りてトップメゾンさんに工事用として借りて頂き、賃料と一緒に消費税を頂いた事を以って消費税事業者となり、アパート建設費に掛かった消費税を「払いすぎ」として国から返してもらう、と言う手順で、とにかく、ホントに2百万以上が銀行口座に振り込まれていた。
田中美光さんと言う税理士の先生にお願いしたのだが、当初のお手紙では「この方法を理解しているのは税理士でも100人に2,3人」と豪語されていた。確かに何人かの税理士の見解は「ムリじゃないのかなぁ」だったので、やはりこの人を「カリスマ」と呼んでもいいのだろう。
報酬も「返った消費税の1/3」とまさにカリスマではあったが、もともと5万円でも10万円でも返ってきたら儲けモノなハナシだったのだから納得である。

敷地内に自動販売機を設置して消費税事業者となるという方法は従来からあったが、自販機業者は数年単位での設置を条件にしている為に、建物完成後も敷地に自販機を置かなくてはならないと言う問題があった。出来るだけ駐車スペースは確保したいし、駐輪場もあればあるだけいいし、自販機は電気代もいる。
しかし、この「近隣駐車場又貸し方式」なら、そう言った面倒な問題が全くなくなるのだ。
スゴイ。世の中は広い。色々と調べてはみるモノだ。

ご協力を頂いたトップメゾンさんにも感謝である。

リゾートバイト発見サイト リゾバ.com
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# by citi_bank | 2006-06-25 20:04